캐나다 집값이 다시 오르고 있다. 많은 사람들이 그 이유를 설명하지만 캐나다 중앙은행은 은행에서 빌리는 돈의 이자가 낮아지면서 레버리지(부채)가 늘고 있다고 보고 있다. 지난 2월 신규 모기지 대출 이자가 하락하고 3월 집값 상승을 불러온 레버리지 증가가 있었다는 것이다. 주택 융자 이자의 저하
캐나다 대부업체의 새 주택담보대출 이자가 떨어지고 있다. 2월 신규 주택담보대출 평균금리는 0.12%포인트 하락한 5.53%를 기록했다. 여전히 지난해보다 3.14%포인트 높고 올해 1월보다는 높다. 그것은 작년보다는 적은 레버리지이지만 1월보다는 많다. 캐나다의 주택담보대출 스트레스 테스트는 이 수준에서는 거의 영향을 미치지 않는다.
캐나다 주택 담보 대출 레버리지는 이 차원에서 금리에 훨씬 민감합니다.캐나다 금융 감독원 OSFI는 공식”B-20가이드 라인”으로 불리는 모기지 론 스트레스 테스트를 실시하고 있다.이 가이드 라인은 대출 채무자가 5.25%의 높은 이율 또는 모기지 계약 이율에 2%를 더한 금액 중 높은 금액을 못 갚으면, 모기지를 얻지 못하도록 한다.이는 대출 신청자의 레버리지를 5.25%이하로 제한하는 데 매우 중요한 역할을 한다.그러나 그 이후는 레버리지가 급격히 변동한다.금리 상승과 하락은 사람들이 대출을 받는 금액에 거의 즉각적인 영향을 미친다.그런데 모기지 스트레스 테스트는 모든 대출 기관에 적용하는 것은 아니다.모기지 스트레스 테스트를 받지 않아도 좋은 융자 기관은 자체적인 리스크 관리 조치를 취한다.그들은 이자가 일정 기준 이상의 경우 모기지 계산 때문에 인용된 상대적으로 낮은 이자율만 잘 적용한다.그런 방식으로 사람들은 더 많은 레버리지(부채)에 접근할 수 있다.주택 담보 대출의 스트레스 테스트에 대해서 더 확실히 알기 때문에 다음의 예를 들어 보자.예를 들면 당신은 이자가 6.0%의 모기지를 찾아냈다고 합니다.이런 모기지는 모기지 스트레스 테스트 기준이 되는 이자율이 8.0%임을 의미한다.그런데 당신이 1개월 후에 금리가 떨어지면서 당신은 5.75%의 모기지 금리를 취하려 한다.그러면 스트레스 테스트 금리도 0.25%포인트 줄고, 그럼으로써 당신은 추가의 레버리지(부채).여기에서는 모기지 대출 금액이 늘어난다는 뜻)를 얻게 된다.모기지 금리가 2%인 최소 모기지 스트레스 테스트 이율이 4.75%이었던 시절에는, 그것은 커다란 영향을 미치지 않았다.이런 상황은 금리가 낮고 모기지 스트레스 테스트의 민감도가(집을 투자로 사려고 하지만 예산이 적은 투자자 제외)모두에게 줄었다.캐나다의 집값, 금리와 지렛대로 깊이 관계하고 있어
인기글
이것이 왜 중요한지를 이해하려면 주택 가격은 레버리지와 관련이 있다는 것을 알아야 한다.주택 가격이 얼마냐고 묻는 때, 집주인들은 종종 이전에 집을 샀을 때의 가격과 그 후에 집에 들어간 비용, 그리고 인구 유입 등에 따른 수요 증가 등에 언급하는 주택 가격을 계산하려고 한다.이것이 정말 주택 구입자가 집값을 판단하기 전에 한 계산인지?물론 다르다.그들은 자신들이 낼 수 있다 가격에 근거하고 주택 가격을 생각하고 있다.압력이 커질수록 그들이 견딜 수 있는 금액을 넘어설 가능성이 높아진다.더구나 캐나다 중앙 은행조차 이를 알고 있다.최근 중앙 은행 부총재가 낮은 모기지 대출 이자가 어떻게 같은 집에 더 많은 돈을 쓰게 하는지를 설명하고 있다.예전에는 금리 하락이 이자 할인을 제공한다고 믿어 있었다.그러나 실제로는 이 30년 동안 낮은 이율이 주택 구매자에게 할인을 제공한 것이 아니라 판매자(집주인)이 더 많은 레버리지를 얻는 데 도움이 됬다.그 결과 30년간 주택 가격은 그 간극을 메우는 정도 상승했다.레버리지는 부채를 의미한다.부채는 장래의 노력 가치를 오늘에 보내는 것입니다.주택 가격을 올리려고 집의 평온성을 유도하고 그 다음에 더 많은 대출을 구매자가 받아도 그의 미래 수익이 그것을 충분히 갚는다는 생각을 갖는 것이다.그렇게 되고 집값은 올랐고 개인의 부채는 늘어나게 된다.캐나다의 주택 위기는 바로 이런 상황에 요약된다.캐나다 주택 담보 대출 금리 저하 최근 집값 상승과 유사
그럼 위에서 소개한 비보험 모기지 금리로 돌아가자.2월 0.12%하락은 큰 변화처럼 들리지 않을지도 모르지만, 주택 구입자에게는 대략 1.2%의 구매력이 증가하는 것을 의미한다.연간 수입 20만달러를 벌어들이는 부부는 약 1만 1500달러의 레버리지(부채)이 추가된다.이는 3월 현재의 집값 상승 금액인 약 12,300달러와 비슷하다.그래서 이번 집값 상승의 주범은 아마도 지렛대이다.캐나다 중앙 은행은 저렴한 레버리지를 다시 도입하기 위해서 기준 금리를 낮출 필요는 없다.중앙 은행은 단지 양적 긴축을 늦추면 된다.정부 채권의 유동성을 줄이지 못하면 고정 금리 모기지의 이자는 계속 떨어지자 더 많은 주택 구매력을 자극할 것이다.그렇게 하면 집값이 다시 오르는 몸 한편 이런 현상은 미국의 은행 유동성 위기 때문에 정당화된 것처럼 보일지도 모른다.분명한 것은 불안정한 거주지를 보유한 가계는 역사상 가장 크게 부채가 증가한 뒤 생활의 안정을 유지하는 데 어려움을 겪고 있다는 점이다.출처:캐나다 경제 2023년 4월 21일
